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二手房交易环节的“营改增”后

  • 日期:2018-08-08   点击:   作者:admin   来源:未知  

  通过超声波和红外技术,这种钢笔能捕捉到你在任何一张纸上画的任何一条线,然后存储到接收器上,再用USB连接电脑,就能将你写的东西以文件形式保存下来。

  “两会”期间,房地产行业“营改增”成为焦点。日前,国家税务总局局长王军表示,这次“营改增”将首次涉及自然人缴纳增值税征管,如个人二手房交易。那么,二手房交易环节的“营改增”后,二手房交易的税费是增加了还是减少了?对于很多要进行二手房交易的滨海新区市民来说,“营改增”后究竟会有何影响?本报将为您详细梳理解读。

  据了解,目前二手房交易共需缴纳8种税,即营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城建税、教育附加税、地方附加税和契税。其中,营业税是向卖房一方征收。在国家房地产“去库存”的宏观背景下,此前已有一系列政策出台,利好楼市。例如去年年初,财政部发布通知,将个人购买普通住房免征营业税的年限从5年调整为2年。契税方面,今年也规定对于个人购买家庭唯一住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收(具体以文件为准)。

  公租房禁止转租、转借。制定公租房政策时,相关部门认真总结了经适房和限价房管理中出现的问题,完善了公租房政策。其中规定了6种承租家庭禁止的行为,包括:将承租住房转租、转借。擅自改变承租住房居住用途。连续6个月以上未在承租住房内居住。连续3个月以上未按期交纳租金等。这6种情况只要出现1种,公共租赁房就要收回。公租房将来会直接纳入“三房”审核系统管理。“近期的出租问题,都是靠三房审核系统,审核出租家庭相关信息来查处。”将来公租房是市场化的管理,给予产权单位权力和责任,它要承担管理过程中转租、转借等问题的责任。

  而记者昨日从滨海新区房屋登记中心了解到,目前天津市二手房营业税的税率为5.6%。原则上是卖方交,但实际交易中,卖方都是实收,这部分的成本会转嫁到买房者手中。“全面实施营改增后,二手房交易的营业税将改为增值税征收,每个房子根据房型不同、房龄不同增值部分不能一概而论,所以‘营改增’以后并不能说缴税的金额会比之前有所增加。”新区规国局相关工作人员表示。

  如果营业税改成增值税,税负将会如何变化,这是很多市民最关心的问题。对此记者咨询了滨海新区地税局的相关工作人员,这位工作人员告诉记者,目前“营改增”具体政策尚未出台,具体税率有何变化目前还不好说,不过个人买卖二手房交易的税负应该不会有太大变化。

  他为记者算了一笔账,假如按照11%的税率计算,如果一套售价100万元的住宅当年的买入价是40万元,相当于房主获利60万元,那么增值税税额约为6万余元,超过营业税;如果当年的买入价为90万元,房主获利10万元,那么增值税只需要缴1万余元,远低于营业税。

  而按照这位工作人员的算法,以滨海新区2年左右新房的增值多在20%-30%之间计算,大部分二手房在买卖过程中所缴纳的税费会有所减少。以一套购买时100万元、现在售价130万元的房子为例,当前应交营业税为7.28万元,“营改增”实施以后,只需缴纳6.16万元,减少1万余元。

  对于不少买房人担心的“营改增后买卖二手房会出现交易波动的说法,盛隆地产首席市场研究员汪婷婷认为,在目前去库存的大前提下,买卖房屋政策都以宽松为主基调,用于刺激购买。即便营改增的细则出台,也不太会将提高交易税费作为主要目的。所以,营改增后对实际的二手房购买市场不会产生太大的影响。

  在房地产行业,有关房屋质量责任的问题一直是各方争论不休的焦点,房屋出现质量问题和出现质量问题后难解决,是买房人最担心出现的问题之一。房管及消协提醒买房人,根据建设部相关文件,开发商首先要对房屋质量负责。购房者要避免房屋质量困扰,在签合同时房屋质量赔偿一定要写进合同。

  由于目前营改增的细则并没有出台,日后如何具体落实,税负是否会产生变化,现在都还未知。汪婷婷分析预测认为,未来政策细则的制定,也有可能会根据一、二线城市地区不同来区分制定,或者根据房屋面积等划分,不会一刀切。但如果营改增后,买卖二手房的税费幅度增加较大,则有可能在一定程度上影响买方的购买积极性,扭转现在的卖方市场。

  这个问题几乎每个家庭或早或晚都会遇到。据了解,房产过户分赠与、买卖、继承几种方式,究竟哪种最便捷,哪种最省钱?天津中原市场数据研究分析中心市场研究员张玉指出:

  这种方法的优点是税费最低。继承的房产没有营业税、个税和契税。继承人凭遗嘱办理继承权公证,凭继承权公证书到房管局更名即可。

  主要费用:个税+契税+公证费。直系亲属赠与免个税;非直系亲属赠与视同买卖,需要支付个税,即房产交易盈利部分的20%或者房款的1%(房产证满5年并且是唯一住房的可以免除)。此外还有契税和公证费。

  需要提醒的是,以继承方式和赠与方式过户房产,继承人或受赠人日后卖出此房时,如房产证年满5年且是唯一住房,可免征个税。否则,将计征20%个税。

  主要费用:营业税+个税+契税。在房产过户中,买卖是最常见的方式,也是操作较为便捷和安全的方式。